Особенности перевода сельскохозяйственных земель в другую категорию
Одним из самых ценных ресурсов Российской Федерации являются земли, которые в соответствии с Земельным кодексом делятся на определенные категории и могут иметь определенный разрешенный вид использования. Так, выделяют земли поселений и запаса, лесного и водного фонда, земли промышленности и особо охраняемых объектов, а также территории, используемые для обороны, космической отрасли и других особых целей.
Отдельную категорию составляют земли сельхозназначения, которые располагаются вне границ населенных пунктов и предназначены для нужд сельского хозяйства и иных целей, связанных с сельскохозяйственной деятельностью. У данных территорий есть определенный правовой режим, за нарушение которого предполагается наказание, например, сельскохозяйственные участки нельзя применять для строительства промышленных и жилых объектов.
Закономерным образом возникает вопрос, что делать, если есть необходимость в использовании земли не по целевому назначению? Для этого существует полностью законный способ, а именно – перевод земель сельхозназначения в земли промышленности, поселений и т.д. Правила перевода из одной категории в другую, также как и перечень необходимых документов, определяются в Федеральном законе 172-ФЗ, принятом в 2004 году. Несмотря на кажущуюся сложность, осуществить перевод земель из сельхозназначения в земли поселений или промышленности вполне реально, тем более, если заручиться поддержкой опытных юристов. Естественно, не лишним будет заблаговременно разобраться в некоторых нюансах процесса, в том числе, узнать, какие документы нужны для перевода земель из сельхозназначения в промышленную категорию в 2015 году. В законы регулярно вносят изменения, и их обязательно нужно принимать в расчет, если вы хотите получить положительное решение и перевести земельный участок в другую категорию.
Правовые аспекты перевода земель сельхозназначения в другие категории
Огромный интерес к процедуре перевода земель сельхозназначения в другие категории обуславливает постоянное усовершенствование российской законодательной базы по данному вопросу. Основными нормативно-правовыми документами на сегодняшний день являются:
* Земельный кодекс, в котором разъясняется сущность понятия «земли сельскохозяйственного назначения», а также перечень лиц, которые имеют право быть собственниками подобных участков. К ним относятся частные лица и организации, субъекты РФ, муниципальные образования и государство;
* федеральный закон 172-ФЗ, определяющий порядок перевода земель сельхозназначения в другую категорию и особенности процедуры.
Основанием для перевода земли из сельхозназначения в земли населенных пунктов или промназначения может быть:
* внесение изменений в границы поселений;
* консервация территории;
* строительство линий связи, автомобильных трас, железнодорожных путей и т.д.;
* создание объектов, находящихся под особой охраной;
* обеспечение обороноспособности страны;
* организация добычи полезных ископаемых;
* возведение промышленных объектов;
* признание земельной территории непригодной для сельскохозяйственных нужд и включение ее в состав земель запаса, лесного либо водного фонда государства;
* сооружение коммунально-бытовых построек при отсутствии иных вариантов их размещения.
Стоит отметить, что перевод земель сельхозназначения в земли поселений или промышленности допускается не всегда. В частности, получить разрешение не получится, если кадастровая стоимость участка будет на 50 или более процентов выше, чем средний показатель по району или округу. Также проблемы могут возникнуть, если речь идет о территории, которая признана особенно ценной с точки зрения сельскохозяйственной деятельности.
Какие документы потребуются для перевода сельскохозяйственных земель?
Во всех случаях, за исключением тех, когда перевести нужно земли, находящиеся в собственности государства (этот вопрос находится в ведении Правительства РФ), заинтересованному лицу предстоит обратиться в орган исполнительной власти или местного самоуправления. Вне зависимости от того, требуется ли произвести перевод земли сельхозназначения в земли населенных пунктов или промышленности, необходимо составить и
подать ходатайство. Что в нем указывают? Прежде всего, номер земельного участка, зафиксированный в кадастре, причина, по которой требуется перевод, наличие права на распоряжение землей, а также название текущей категории земель и той, в которую вам требуется ее перевести.
В дополнительный пакет документов входят:
* оформленное в соответствии с законом согласие правообладателя на выполнение перевода земли сельхозназначения в другую категорию;
* справка из кадастра о присвоении земельному участку определенного номера, где также указаны его конкретные параметры;
* выписка из Росреестра недвижимости о заключенных сделках и наличии у того или иного лица прав собственности на территорию, которую планируется перевести из состава одной категории в другую;
* копии бумаг, подтверждающие личность физического или юридического лица, подающего ходатайство.
В некоторых случаях также потребуется получение официального заключения о проведении экологической экспертизы, в частности, если нужно постановление о переводе земель сельхозназначения в категорию особо охраняемых объектов. Данная проверка производится за счет заинтересованного лица, соответственно стоимость перевода земли в промышленную категорию или земли поселений будет значительно меньше, чем перевод в территорию с особым природоохранным значением.
Как понятно из списка необходимых документов, до того, как подавать ходатайство, нужно позаботиться о постановке на кадастровый учет и регистрации в ЕГРП. Это потребует определенных затрат времени и денежных средств, причем расходы напрямую будут зависеть от площади земельного участка. Как с финансовой, так и с организационной точки зрения, гораздо разумнее начинать заниматься переводом земель сельхозназначения под строительство после заключения сделки о покупке недвижимости с установленной категорией. Свести хлопоты по изменению целевого назначения позволит обращение в специализированную юридическую компанию, сотрудники корой возьмут на себя обязанности по сбору и оформлению документов.
Когда ждать решения и есть ли вероятность отказа?
Вполне понятным можно назвать опасение заинтересованных лиц в получении отказа со стороны компетентных органов. Действительно, акт о переводе земель сельхозназначения удается получить не всем, однако в подавляющем большинстве случаев проблема заключается в недостаточно ответственном отношении к обоснованию причин и оформлению документов. Вместе с тем, есть и более серьезные поводы для принятия отрицательного решения, а именно:
* наличие тех или иных ограничений в федеральном законодательстве;
* отсутствие положительного заключения от эксперта, оценивавшего экологическое состояние участка;
* несоответствие между испрашиваемым целевым назначением и землеустроительными планами.
Во всех остальных случаях вероятность получения акта о переводе весьма высока, по крайней мере, если серьезно отнестись к обеспечению документальной базы. Что касается сроков вынесения решения, то для органов местного самоуправления максимальное время принятия акта о переводе или отказе составляет 2 месяца, а для Правительства России — 3 месяца.